不動産
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エアコンが壊れたのに大家が直さない——修繕義務と賃料の当然減額
賃貸物の使用収益に必要な修繕は、原則として貸主の義務です（民法606条）。2020年改正で、一部滅失等により使用収益できない場合は賃料が「当然に減額」されることが明文化（611条）。借主側・貸主側の実務。
家賃は上げられる——借地借家法32条の「賃料増減額請求権」
借地借家法32条の賃料増減額請求は内容証明で行使した時から効果。不増額特約は有効、不減額特約は普通借家では無効。協議→調停→訴訟の流れ。
隣の木の枝が越境してきた——2023年民法改正で自分で切れるようになった
隣地から越境する枝は、2023年民法改正により催告後・所有者不明・急迫時には自分で切除できます（民法233条）。実務の手順と費用の扱い。
入居者が室内で亡くなったら——大家がしてはいけないこと・請求できるお金
入居者が亡くなっても賃貸借は終了せず相続人に承継。遺品の無断処分は違法（自力救済禁止）。病死自体は原状回復義務違反ではありません。
「上の階がうるさい」と入居者からクレーム——大家の義務はどこまでか
騒音クレームは「入居者同士の問題」では済みません。大家の使用収益させる義務と防止義務を認めた裁判例、受忍限度、解除までの実務対応。
入居者が室内で亡くなった——告知義務の範囲と「事故物件」の国交省ガイドライン
国交省「人の死の告知に関するガイドライン」（2021年）：自然死・日常生活の中での不慮の死は原則告知不要。他殺・自殺・特殊清掃を伴う死は賃貸で約3年の告知、売買は期間無限定です。隣接住戸の扱い、聞かれたら答える義務、大家の損害賠償の裁判例の傾向も解説。
自分のマンションで民泊をしたい——「年180日」ルール
無届の民泊は旅館業法違反の犯罪。民泊新法の届出制と年180日ルール、管理規約・賃貸物件での可否、条例の上乗せ規制を整理。
分譲マンションを買うと自動加入——管理組合・管理費・修繕積立金と総会の基本
マンション管理組合と修繕積立金を解説。区分所有法3条による当然加入、管理費・積立金滞納への先取特権（7条）と買主への承継（8条）、普通決議・特別決議4分の3・建替え決議5分の4という決議要件、海外在住オーナーの議決権行使・連絡窓口・民泊規約の確認まで。
隣地との境界線が分からない——筆界特定制度と境界確定訴訟の使い分け
土地の「筆界」（公法上の境界）と「所有権界」（私法上）は別概念です。争いになったときの三つの道：筆界確認書（私的解決）、法務局の筆界特定制度（半年〜1年・相手の同意不要）、境界確定訴訟（確定判決）。越境物と時効取得の関係も解説。
賃貸管理を管理会社に任せる前に——賃貸住宅管理業法の基礎知識
賃貸管理を任せる前に知るべき賃貸住宅管理業法。登録業者の確認、重要事項説明、サブリースの「保証賃料も減額され得る」リスク。
退去時の原状回復——壁紙の経年劣化を借主に請求してはいけない
壁紙の経年劣化や家具の設置跡は貸主負担——民法621条で明文化。借主に請求できるのは通常損耗を超える汚損・毀損だけ。敷金精算の実務。
賃貸の「更新料」は合法か——最高裁判決と貸主・借主それぞれの実務
賃貸の更新料を解説。更新料条項は契約書に一義的・具体的に記載され賃料額等に照らし高額に過ぎない限り消費者契約法10条に反せず有効（最二小判平成23年7月15日民集65巻5号2269頁）、更新事務手数料との区別、法定更新時の請求には明記が必要なこと、借主・貸主双方の実務まで。
保証会社の「追い出し条項」は最高裁で無効——家賃滞納でも許されない退去のさせ方
保証会社の追い出し条項を解説。無催告解除条項・明渡しみなし条項を消費者契約法10条により無効とした最一小判令和4年12月12日民集76巻7号1696頁、自力救済の禁止、催告→解除→明渡訴訟→強制執行という正規ルート、借主の反撃手段と貸主・保証会社の契約書改訂まで。
「30年家賃保証」という甘い言葉——サブリース契約のリスクと新法規制
サブリースの「賃料保証」は減額され得ます——業者も借地借家法32条の賃借人として賃料減額請求権を持つからです（最一小判平15.10.21民集57巻9号1213頁）。2020年のサブリース新法による誇大広告禁止・重要事項説明義務、解約の非対称性という構造問題を解説。
重要事項説明とIT重説——台湾にいながら日本の不動産契約を完結させる
重要事項説明とIT重説を解説。宅建業法35条の重説義務と取引士証の提示、ビデオ通話による重説の本格運用（賃貸2017年・売買2021年）、2022年の書面電子化、海外在住のまま契約を完結させる流れと、日本語で行われる重説への備え・送金詐欺の見分け方まで。
手付金の放棄と倍返し——不動産売買を「やめる」ときの代価（民法557条）
手付金の放棄・倍返しを解説。解約手付による無理由解除と「履行の着手」の限界（民法557条）、手付解除・ローン特約解除・債務不履行解除の3ルートの区別、宅建業者売主の手付上限2割・解約手付みなし・保全措置（宅建業法39条・41条）、台湾人買主への注意まで。
日本の不動産を相続して放置——相続登記はもう義務です
相続登記は2024年4月から義務化（3年以内・10万円以下の過料）。過去の相続も対象です。台湾在住の相続人の手続と相続人申告登記。
仲介手数料「家賃1か月分」には実はルールがある——宅建業法の上限と取りすぎの取り戻し
賃貸の仲介手数料の上限は家賃1か月分＋消費税（宅建業法46条・告示）。しかも原則は貸主・借主「各0.5か月」で、借主から1か月分を取るには承諾が必要です（東京地判令元.8.7判タ1471号154頁は無承諾部分の返還請求を認容）。売買は「3%＋6万円」の速算式。
買った家が雨漏り・シロアリ・耐震不足——「契約不適合責任」の請求手段と期限
2020年民法改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任に（民法562条以下）。買主の手段は追完請求・代金減額・損害賠償・解除の四つ。不適合を知ってから1年以内の通知が必要です（566条）。現状有姿特約・免責特約の効力（宅建業者売主は宅建業法40条で制限）も解説。
放置した空き家の外壁が落ちて通行人にケガ——所有者の無過失責任
建物の瑕疵で他人に損害を与えた場合、所有者は無過失責任を負います（民法717条・工作物責任）。空家対策特措法の特定空家指定→勧告で固定資産税特例が解除。海外在住オーナーの管理実務。
外国人が日本で住宅ローンを組む——永住権が分水嶺。永住なしの現実的な選択肢
多くの銀行は永住者（又は配偶者が日本人・永住者）が条件。永住なしなら一部銀行・頭金増・共有名義。住宅ローン控除は年末残高0.7%×最長13年（租税特別措置法41条）で外国人も適用。賃貸転用は契約違反で一括返済リスク。
老朽建物の建替えと立退き——立退料はいくら必要か
老朽建物の立退きと立退料を解説。更新拒絶・解約申入れの正当事由（借地借家法28条）と6か月前通知（27条）、立退料は正当事由の補完要素であること、住宅は賃料6か月〜1年分前後・店舗は営業補償加算という相場観、双方の交渉実務と定期借家との違いまで。
家賃滞納の借主に、鍵交換・水道電気の停止はできるか——日本の「自力救済禁止」
鍵の交換、荷物の処分、貼り紙、水道・電気の停止——日本ではすべて違法。滞納したのは借主でも、賠償するのは家主になり得ます。
日本で不動産を買うとかかる税金——購入時・保有中・賃貸時の全体整理
購入時は不動産取得税・登録免許税・印紙税、保有中は固定資産税・都市計画税、賃貸収益には所得税（非居住者は源泉徴収あり）。外国人購入者が見落としがちなコストを一覧で解説。
家を買ったら土地は借り物——「借地権」物件の基礎知識と売買の注意点
借地権（建物所有目的の土地賃借権・地上権）は借地借家法で保護されます。旧法借地権と新法普通借地権・定期借地権の違い、借地権物件が安い理由（地代・更新料・譲渡承諾料・融資の通りにくさ）と、台湾人投資家のためのチェックリスト。
台湾に住みながら固定資産税をどう払うか——非居住者オーナーの納税管理人制度
固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に課税されます（地方税法343条）。海外在住のオーナーは「納税管理人」を選任して市区町村に届け出る義務があり、放置して滞納すると延滞金・差押え（物件の公売）のリスク。住宅用地特例と空き家の関係も整理。
退去時の原状回復——「通常損耗」を借主に負担させることはできない
退去時の原状回復——通常損耗は貸主負担が最高裁判例と民法621条の明文。借主に負担させる特約の厳格な要件。大家にも借主にも役立つ整理。
借主が法人だと家賃から20.42％引かれる——非居住者オーナーの源泉徴収
非居住者が所有する日本の不動産では、借主が法人・個人事業者の場合、賃料支払時に20.42%の源泉徴収が必要です（所得税法212条）。例外は個人の自己居住用。帰国後も賃貸を続けるオーナーの実務。
家賃滞納、いつ解除できるか——「信頼関係破壊」の法理と正しい回収手順
家賃滞納1〜2か月では解除が否定されることも。信頼関係破壊の法理と、催告→解除→明渡訴訟という唯一の適法ルートを解説。
きょうだい共有の不動産、1人は売りたい1人は売りたくない——共有物分割の方法
共有不動産のデッドロックは、最終的に共有物分割請求（民法256条）で解消できます。協議→調停→訴訟（現物分割・賠償分割・換価分割）。2023年改正で所在等不明共有者の持分取得制度も新設。
台湾在住でも日本の不動産には日本の相続税——国際相続の課税ルール
日本国内の不動産は、被相続人・相続人の居住地を問わず日本の相続税の課税対象です。基礎控除3,000万円＋600万円×法定相続人、台日間に相続税の租税協定はなく、申告期限は10か月。
非居住者が日本の不動産を売ると買主が10.21％源泉徴収——見落としがちなルール
非居住者が日本の不動産を売却すると、買主は原則として売買代金の10.21%を源泉徴収する義務があります（所得税法212条）。例外は1億円以下かつ買主の自己居住用の場合。帰国後に売却する台湾人オーナー必読。
賃貸借の連帯保証人——「極度額」の記載がなければ保証は無効
2020年民法改正後、個人の連帯保証には極度額の定めが必須。記載がなければ保証は無効で、滞納賃料を1円も請求できません。契約書の確認を。
「契約は2年、2年経てば部屋は戻る」——間違いです。日本の賃貸借は自動では終わらない
日本の普通借家は期間満了でも自動更新。更新拒絶には「正当事由」が必要で、立退料を払っても足りないことがあります。解決策は定期借家契約。
ペット禁止物件で無断飼育が発覚——すぐ解除できるか
ペットの無断飼育は用法遵守義務違反（民法616条・594条）ですが、直ちに解除できるとは限りません。判例は信頼関係破壊の程度を要求。催告・改善指導→改善されない場合の解除という順序と証拠化。
「30年家賃保証」の真実——サブリースと無断転貸・民泊の法律
サブリースの保証賃料も借地借家法32条で減額され得る（最一小判平成15年10月21日民集57巻9号1213頁）。無断転貸と信頼関係法理、無断民泊への対応。転貸をめぐる法律知識。
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