不動產
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冷氣壞了房東不修——修繕義務在誰身上、房租可以少付嗎
租賃物的使用收益必要的修繕，原則是房東的義務（民法606條）。2020年改正後，一部滅失等使用收益不能時租金「當然減額」（611條）。房客端・房東端的實務。
房租可以調漲——借地借家法32條的「賃料增減額請求權」
契約期間中，租金因經濟情事變動而變得不相當時，雙方都可以請求增減。「不調漲」的約定有效，但「不調降」的約定在普通租賃中無效——日本房東必須知道的規則。
鄰居的樹枝伸過來了——2023年民法修改後，一定條件下可以自己剪
以前「枝不能自己剪、根可以」。2023年4月施行的改正民法233條：催告後不剪・所有者不明・緊急時，可以自己切除越界的枝。費用請求、實務的順序。
房客在房間裡過世了——房東不能做的事、可以請求的錢
租約不因房客死亡而終了，由繼承人繼承。擅自清理遺物是違法的自力救濟。自然死本身不是違約，但遺體長期未發現造成的汙損可以請求。保證債務在死亡時本金確定。
房客抱怨「樓上太吵」——房東的義務到哪裡為止
房東負有使房客能使用收益的義務（民法601條），對其他房客・同棟設施的騷音，裁判例曾認定房東的防止義務。受忍限度的判斷、對製造噪音房客的解約。
房客在房內過世了——告知義務的範圍與「事故物件」的國交省指引
國土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年）：自然死・日常生活中的不慮死原則不需告知；他殺・自殺・特殊清掃を伴った死は賃貸約3年告知、売買は期間無限定。隣接住戶・共用部分的死的處理、問われたら答える義務、房東的損害賠償請求（對遺族・保證人）的裁判例傾向。
想用自己的公寓做民宿——民泊的「年180天」規則
沒有許可・申報就經營民泊是旅館業法違反的犯罪。住宅宿泊事業法的申報制＝年180天上限、管理規約禁止的話不能做。旅館業許可・特區民泊的比較。
買日本的公寓就自動加入「管理組合」——管理費・修繕積立金與總會的基本
買下分讓公寓（マンション）的一戶，依區分所有法3條當然成為管理組合的構成員，不能退出。管理費・修繕積立金是法律上的債務，滯納會被訴訟＋先取特權（7條），且「跟著房子走」——買中古屋會繼承前屋主的滯納（8條）。總會決議：普通決議過半數、規約變更等特別決議4分之3（31條）、建替5分之4（62條）。海外居住者要設聯絡窗口、注意積立金調漲議案。
與鄰地的界線不明——筆界特定制度與境界確定訴訟的使い分け
土地的「筆界」（公法上的界線）與「所有權界」（私法上）是不同概念。爭議時的三條路：①測量＋立會的筆界確認書（私下解決）②法務局的筆界特定制度（半年〜1年・數十萬日圓・不需對方同意）③境界確定訴訟（確定判決・最終解決）。賣地前「境界非明示」的風險、越境物的處理與時效取得的關係。
把出租房交給管理公司之前——賃貸住宅管理業法的基礎知識
2021年全面施行的賃貸住宅管理業法：200戶以上的管理業者要登錄、簽管理受託契約前有重要事項說明義務。Sublease（轉租包租）的勸誘規制。業主該檢查的點。
退租時的「原狀回復」——壁紙老化的費用不能叫房客出
日本民法明文規定：通常使用的損耗・經年變化，由房東負擔。能叫房客負擔的，只有超出通常使用的污損・毀損。押金糾紛是日本租賃最常見的紛爭。
租屋「更新料」合法嗎——最高裁判決與房東・房客各自該知道的事
日本獨特的「更新料」（契約更新時付給房東的錢，行情是新賃料的1個月分）。最高裁判所平成23年7月15日判決・民集65卷5號2269頁：更新料條款在契約書明確記載、金額不過高的前提下有效，不違反消費者契約法10條。房客不能拒付已約定的更新料；房東要在契約書寫清楚金額與時期。更新料與更新手續費（付給管理公司）是兩回事。
保證公司的「追出條款」最高裁判無效——滯納房租也不能這樣趕人
家賃債務保證業者契約中的「滯納3個月可無催告解除」「滯納2個月＋聯絡不上等可視為已交還房屋」條款，最高裁判所令和4年12月12日判決・民集76卷7號1696頁依消費者契約法10條認定無效。趕人只能走催告→解除→明渡訴訟→強制執行的正規程序。房客遇到斷鎖・搬走物品等自力救濟可以反擊；保證公司・房東用舊版條款要立即改。
「30年租金保證」的甜言蜜語——サブリース契約的風險與新法規制
サブリース（轉租保證）的「賃料保證」可以被減額——業者也是借地借家法32條的賃借人，有賃料減額請求權（最高裁判所平成15年10月21日判決・民集57卷9號1213頁）。2020年サブリース新法（賃貸住宅管理業法）：誇大廣告禁止・重要事項說明義務・違反罰則。解約的非對稱性（業者側受保護）等台灣投資者必讀的構造問題。
重要事項說明與線上重說（IT重說）——人在台灣也能簽日本的不動產契約
宅建業者介入的不動產交易，契約前必須由宅地建物取引士做重要事項說明（宅建業法35條）。視訊方式的「IT重說」賃貸2017年、賣買2021年起全面開放，重說書面的電子交付也已解禁——人在台灣就能完成租屋・購屋程序。該確認的重點：取引士證的提示、書面事前送達、通訊品質，以及重說該聽懂的核心項目。
「手付金」的放棄與雙倍返還——反悔買房的代價（民法557條）
不動產賣買的手付原則上是「解約手付」：買方放棄手付、賣方現實提供雙倍額，在對方「著手履行」前可以無理由解除（民法557條1項）。著手履行的典型：賣方辦理分筆登記・買方申請貸款不算、支付中間金算。宅建業者賣主的手付上限是價金2成（宅建業法39條）。住宅ローン條款解除時手付全額返還——契約前把解除的三條路線搞清楚。
繼承了日本的不動產卻放著不管——相續登記已經義務化了
2024年4月起相續登記義務化：知道繼承取得後3年以內要申請，無正當理由不辦有10萬日圓以下過料。過去的繼承也適用。人在海外的繼承人該怎麼辦。
仲介手數料「房租1個月分」其實有規則——宅建業法的上限與超收的取回
賃貸仲介手數料的上限是房租1個月分＋消費稅（宅建業法46條・告示）——而且原則是貸主借主「各0.5個月」，向承租人收1個月分需要其承諾（東京地方裁判所令和元年8月7日判決承認無承諾部分的返還請求）。売買是「3%＋6萬円」速算式。禮金・更新料・「清潔費」等周邊費用的合法性整理。
買的房子漏水・白蟻・耐震不足——「契約不適合責任」的請求手段與期限
2020年民法改正：瑕疵擔保責任→契約不適合責任（民法562條以下）。買主的4個手段：追完請求（修補）・代金減額・損害賠償・解除。期限：知道不適合起1年內通知（566條）＋消滅時效。中古住宅「現狀有姿」特約・免責特約的效力（宅建業者売主は宅建業法40條で2年未滿特約無效）、インスペクション活用。
放著不管的空屋，外牆掉落砸到人——所有者的無過失責任
建物的瑕疵造成他人損害，所有者負無過失責任（民法717條工作物責任）。空家對策法的特定空家指定→勸告で固定資產稅特例解除→命令・代執行。海外居住屋主的管理實務。
外國人在日本辦房貸——永住權是分水嶺，沒有永住的現實選項
多數銀行要求永住者（或配偶是日本人・永住者）。沒有永住的選項：フラット35（永住者限定）以外的部分外資・網路銀行、頭款加厚。住宅ローン控除（租稅特別措置法41條）年末餘額0.7%×13年、團信的機制。
老屋重建要房客搬走——「立退料」要付多少
普通借家契約下，房東要收回房屋須有「正當事由」（借地借家法28條），老朽化・重建計畫本身通常不夠，要用「立退料」補完。行情沒有公式：實務上常見賃料數個月〜1年分＋搬遷實費＋（店鋪）營業補償。6個月前的解約申入（27條）＋誠實協商是前提。房客不是「拿多少都可以要」，房東也不是「付了就一定能趕走」。
房客欠租，可以換鎖、斷水電嗎——日本的「自力救濟禁止」
換鎖、丟東西、貼紙、斷水電，在日本全部違法。欠租的是房客，賠錢的可能是房東。唯一的路是法律程序。
在日本買不動產要繳哪些稅——購入時・持有中・出租時的全整理
購入時：不動產取得稅・登錄免許稅・印紙稅。持有中：固定資產稅・都市計畫稅。出租收益：所得稅（非居住者有源泉徵收）。外國人買家常漏算的成本一覽。
買了房子，土地是借的——「借地權」物件的基礎知識與買賣注意點
借地權（建物所有目的的土地賃借權・地上權）受借地借家法保護：舊法借地權（1992年前設定）更新後木造20年・堅固30年，新法普通借地權30年起，定期借地權（50年等）期滿返還。借地權物件便宜的理由（地代・更新料・讓渡承諾料・融資難）與台灣投資者的檢查清單。
人在台灣，固定資產稅怎麼繳——非居住者所有人的納稅管理人制度
固定資產稅・都市計畫稅是1月1日時點所有者課稅（地方稅法343條）、年4期繳納。出國・非居住者所有人必須選任「納稅管理人」（地方稅法300條等）並向市區町村届出——不選任放置滞納，延滯金・財產差押（物件強制拍賣）的風險。納稅管理人誰能當・住宅用地特例・空家與稅的關係也整理。
退租時的原狀回復——「通常損耗」不能叫房客出錢
日曬褪色・家具壓痕是房東負擔，這是最高裁判所判例也是現行民法621條的明文。叫房客負擔通常損耗的特約，需要「明確的合意」。房東和房客都該知道的規則。
房客是公司的話，房租會被扣20.42%——非居住者房東的源泉徵收
非居住者持有的日本不動產，承租人是法人・個人事業者時，支付租金要源泉徵收20.42%（所得稅法212條）。例外是個人自住。回國後繼續出租的屋主的實務。
房客欠租，什麼時候可以解約——日本的「信賴關係破壞」法理與正確的回收流程
欠租1個月就解約，在日本法院很可能不被認可。判例的基準是「信賴關係是否被破壞」，實務上3個月份的欠租是一個標準。正確的流程：催告→解除→訴訟。
兄弟共有的房子，一人想賣一人不想——共有物分割的方法
共有不動產的僵局，最終可以用共有物分割請求（民法256條）解決：協議→調停→訴訟（現物分割・賠償分割・換價分割）。2023年改正新設所在不明共有者的持分取得制度。
人在台灣，日本的房子也要繳日本遺產稅——國際相續的課稅規則
日本國內的不動產，無論被相續人・相續人住在哪裡，都是日本相續稅的課稅對象。基礎控除3000萬＋600萬×法定相續人、台日沒有避免雙重課稅的租稅協定本文、10個月申告期限。
非居住者賣日本不動產，買方要先扣10.21%——源泉徵收的陷阱
非居住者出售日本不動產時，買方原則上要源泉徵收賣價的10.21%（所得稅法212條）。例外：1億日圓以下＋買方自住用。已回國的台灣屋主賣房前必讀。
租賃契約的連帶保證人——沒寫「極度額」，保證整個無效
2020年日本民法修正：個人當保證人的租賃保證，契約書必須寫明保證的上限金額（極度額）。沒寫的話，保證契約無效——欠租一圓也不能向保證人請求。
「契約寫2年，2年後就能收回房子」——錯。日本的租約不會自動結束
日本的普通租約到期自動更新，房東拒絕更新需要「正當事由」，付搬遷費也不一定行。解決方法是定期借家契約。
「禁止養寵物」的房子被偷養了——房東可以解約嗎
無斷飼養寵物是用法遵守義務違反（民法616條・594條），但立即解約通常不行——日本的判例要求「信賴關係破壞」程度。催告改善→不改善才解除。證據化與對應順序。
「保證租金30年」的真相——サブリース（包租）與無斷轉租・民泊的法律
最高裁判決確立：包租業者的「保證租金」也適用借地借家法32條，業者可以請求調降。另一方面，房客未經同意轉租（含擅自做民宿）原則上是解約事由，但受信賴關係法理的限制。
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