保證公司的「追出條款」最高裁判無效——滯納房租也不能這樣趕人

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「滯納3個月，保證公司不經催告就解除契約」「滯納2個月＋聯絡不上，視為你已放棄房屋」——家賃債務保證公司契約書裡曾經常見的「追出條款」，最高裁判決已宣告無效。

最高裁判決

最高裁判所令和4年12月12日判決・民集76卷7號1696頁（適格消費者團體對大型保證公司的差止請求訴訟）：

• 無催告解除條款（滯納3個月分以上時，保證公司可以不經催告解除租賃契約）：保證公司不是契約當事人卻能左右房客的居住基礎，且剝奪了房客透過催告獲得改善機會的利益→消費者契約法10條・無效。
• 明渡擬制條款（滯納2個月分以上＋聯絡不上・電氣瓦斯長期未使用等情形下，視為房客已交還房屋，可搬出殘置物）：實質上允許未經法的程序剝奪占有→同樣無效。

意義：趕人只有一條正規路

• 日本法禁止自力救濟——換鎖・斷水電・搬走家財，即使房客確實滯納，做的一方違法（損害賠償・住居侵入等刑事風險）。
• 正規程序：催告（內容證明）→解除（滯納3個月分左右＋信賴關係破壞）→明渡請求訴訟→強制執行。只有執行官能合法地把人請出去。

房客方：遇到追出行為

• 被換鎖・物品被搬走：拍照證據化→向警察・消費生活中心（188）・律師諮詢。自力救濟的損害（旅宿費・物品損害・慰謝料）可以請求賠償。
• 但滯納本身的債務不會消失。付不出房租要儘早談分期・申請住居確保給付金，拖到訴訟對誰都不利。

房東・保證公司方

• 契約書・保證委託契約書還留著無催告解除・明渡擬制條款的，立即改版。繼續使用對消費者團體訴訟・行政指導都是風險。
• 滯納對應從初期就做：1個月滯納即聯絡・記錄，3個月分程度累積＋催告後走訴訟。「反正有追出條款」的時代已經結束。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-05-12）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。