仲介手數料「房租1個月分」其實有規則——宅建業法的上限與超收的取回
2026-01-29
5秒結論
賃貸仲介手數料的上限是房租1個月分＋消費稅（宅建業法46條・告示）——而且原則是貸主借主「各0.5個月」，向承租人收1個月分需要其承諾（東京地方裁判所令和元年8月7日判決承認無承諾部分的返還請求）。売買是「3%＋6萬円」速算式。禮金・更新料・「清潔費」等周邊費用的合法性整理。
簽租約時帳單上「仲介手數料：賃料1個月分＋稅」——理所當然地付了。其實法律的原則是0.5個月，你知道嗎？
賃貸仲介的上限規則
- 宅建業者可收取的報酬上限：貸主・借主合計で賃料1個月分＋消費稅（宅建業法46條・國交省告示）。
- 而且居住用建物は原則各0.5個月——向一方收超過0.5個月，需要該方的承諾（告示第4）。實務上仲介讓你簽的申込書裡多半埋了承諾文言。
- 東京地方裁判所令和元年8月7日判決（判例タイムズ1471號154頁）：未得承諾收1個月分的仲介，被命返還超過部分——之後控訴審維持，實務注目判決。承諾的時點（媒介契約成立時までに）も重要とされた。
売買的速算式
400萬日圓超的物件：（成交價×3%＋6萬日圓）＋消費稅が上限（宅建業法46條・告示）。例：5,000萬的物件→156萬＋稅。低廉空家等（800萬以下）的特例（2024年改正：最大30萬＋稅——売主・買主雙方に適用可）も確認。上限是「上限」——交涉減額本身自由。
周邊費用的合法性
- 禮金・敷金・更新料：契約自由の範圍（更新料は最高裁判所平成23年7月15日判決・民集65卷5號2269頁が高額すぎない限り有效と判断）。
- 「室內消毒費」「安心サポート費」等：仲介報酬とは別名目の實質的報酬上乘せは告示違反の疑い——任意サービスなら拒否可能。契約前に「這是必須的嗎」を書面で確認。
- 鍵交換費用：ガイドライン上貸主負擔が妥當とされるが、特約で借主負擔も有效とされやすい項目。
超收時的對應
- 請求書・契約書・承諾文言の有無を確認。
- 仲介業者に返還請求（內容證明）——上記裁判例を引用。
- 拒否されたら：宅建業の免許行政廳（都道府縣）への申告・少額訴訟（60萬以下）。報酬規制違反は行政處分（指示・業務停止）の對象なので、行政ルートは實效的。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-01-29）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。