退租時的「原狀回復」——壁紙老化的費用不能叫房客出

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房客退租。房東想：壁紙舊了、地板有使用痕跡，從押金（敷金）裡扣修繕費吧——這是日本租賃實務上最常見的糾紛，而且法律的答案對很多房東來說是意外的。

大原則：通常損耗是房東負擔

日本的判例理論和實務長年採用「原狀回復3原則」，2020年施行的民法修正把它明文化了（民法621條）：

• 通常使用產生的損耗・經年變化，房客不負原狀回復義務＝房東負擔。例：家具放置的地板凹痕、日照造成的壁紙變色、冰箱後面的電氣燒痕。
• 超出通常使用的污損・毀損，房客負擔。例：吸菸造成的黃斑和臭味、寵物的抓痕、搬運時撞壞的門、清掃懈怠造成的浴室霉斑。
• 房客無過失的損傷（例如自然災害），房客不負擔（民法621條但書）。

理由很簡單：通常損耗的回復費用，本來就已經包含在每月的房租裡了。退租時再叫房客出一次，等於重複收費。

押金（敷金）的規則也明文化了

民法622條之2：押金是擔保房客債務（欠租・損害賠償等）的金錢，扣除房客應負擔的部分後，剩餘的要在房屋返還後歸還。「押金本來就不會還」的想法，法律上不成立。

給房東的實務對應

• 入住時・退租時都拍照記錄：有日期的照片＋現況確認書（雙方簽名）。糾紛時這是最強的證據。
• 想讓房客負擔通常損耗，需要特別明確的特約：抽象的「退租時恢復原狀」條款不夠。負擔的範圍・內容具體明示並取得合意，才有被認可的可能（即使如此，範圍過大也可能無效）。
• 精算書要具體：逐項列出位置・內容・金額・負擔理由。「清潔費一式○圓」式的概算，糾紛時站不住。
• 參考基準：國土交通省公布的「原狀回復指引」是實務・法院都參照的標準。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-05-29）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。