冷氣壞了房東不修——修繕義務在誰身上、房租可以少付嗎

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盛夏冷氣故障，聯絡房東・管理公司卻遲遲不修——房租要照付嗎？自己找人修可以嗎？日本民法有明確的答案。

修繕義務的分配

• 原則：房東負修繕義務（民法606條1項）——租賃物的使用收益所必要的修繕。附帶設備（冷氣・熱水器・給排水）故障是典型。
• 例外：可歸責於房客的損壞（606條1項但書），房東不負修繕義務——這部分是房客自己負擔。
• 小修繕特約（「電燈泡・水龍頭墊圈等由房客負擔」）一般有效，但把大規模修繕轉嫁給房客的特約，依消費者契約法10條等可能無效。

房東不修的時候——房客的手段

• 自行修繕權（民法607條の2）：①通知後相當期間內不修、②有急迫情事——房客可以自己修，費用作為必要費請求償還（608條1項）。先通知・留證據是鐵則。
• 租金的當然減額（611條1項・2020年4月改正）：一部滅失其他事由使一部無法使用收益時，租金依其比例當然減少——不需要請求，法律上自動減。冷氣全壞的盛夏期間等，實務上參考日管協的減額指引（設備類型×日數）計算。
• 全部無法使用→契約終了（616條の2）。

房東端的風險管理

• 設備故障的放置＝租金減額＋（健康被害時）損害賠償・最壞解除的風險。24小時受付的管理體制是出租經營的標配。
• 修繕的要否・歸責判斷用照片・業者報告書留痕。
• 設備更新的時期管理（冷氣・熱水器10〜15年）編入長期修繕計畫——故障後對應永遠比計畫更新貴。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-10-24）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。