エアコンが壊れたのに大家が直さない——修繕義務と賃料の当然減額

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真夏にエアコンが故障、大家・管理会社に連絡してもなかなか直らない——家賃は満額払うのか。自分で修理してよいのか。日本の民法には明確な答えがあります。

修繕義務の分配

• 原則：貸主が修繕義務を負います（民法606条1項）——賃借物の使用収益に必要な修繕。付帯設備（エアコン・給湯器・給排水）の故障が典型です。
• 例外：借主の責めに帰すべき事由による損傷（606条1項ただし書）は貸主の修繕義務の対象外——借主の自己負担です。
• 小修繕特約（電球・パッキン等は借主負担）は一般に有効ですが、大規模修繕まで借主に転嫁する特約は消費者契約法10条等により無効となり得ます。

貸主が直さないとき——借主の手段

• 自力修繕権（民法607条の2）：①通知後相当期間内に修繕されない、または②急迫の事情があるときは、借主が自分で修繕でき、費用は必要費として償還請求できます（608条1項）。先に通知し証拠を残すのが鉄則です。
• 賃料の当然減額（611条1項・2020年4月改正）：一部滅失その他の事由で一部が使用収益できないときは、賃料はその割合に応じて当然に減額されます——請求を待たず法律上自動的に減る建付けです。エアコン全損の夏場などは、実務上、日管協の減額ガイドライン（設備区分×日数）を参考に計算します。
• 全部が使用収益不能になれば契約は終了します（616条の2）。

貸主側のリスク管理

• 設備故障の放置＝賃料減額＋（健康被害があれば）損害賠償、最悪は解除のリスク。24時間受付の管理体制は賃貸経営の標準装備です。
• 修繕の要否・帰責の判断は写真・業者報告書で記録化。
• 設備更新の時期管理（エアコン・給湯器は10〜15年）を長期修繕計画に——故障後対応は計画更新より常に高くつきます。

※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2026-10-24）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。