房租可以調漲——借地借家法32條的「賃料增減額請求權」
2026-09-25
5秒結論
契約期間中，租金因經濟情事變動而變得不相當時，雙方都可以請求增減。「不調漲」的約定有效，但「不調降」的約定在普通租賃中無效——日本房東必須知道的規則。
周邊行情漲了，但租約還有2年——不能調漲嗎。反過來，房客要求降租——可以拒絕嗎。日本的借地借家法32條，給了雙方一個特別的權利。
賃料增減額請求權（借地借家法32條）
因稅負・物價等經濟情事的變動，或與附近同類建物的租金相比，現行租金變得不相當時，當事人可以請求將來的租金增減。重點：
- 這是單方的意思表示就發生效果的權利（形成權）——效果從請求時起算，不溯及既往。所以想調漲的話，越早請求越有利（用內容證明郵件留下請求日的證據）。
- 契約裡有「租金另行協議」條款，也不妨礙行使。
- 使用收益開始前不能行使（最高裁平成15年判決）。
特約的效力：方向不同，結論不同
- 「一定期間不調漲」的特約→有效（32條1項但書）。房東要注意自己簽了什麼。
- 「不調降」的特約→普通租賃中無效。32條是強行規定，即使有自動調漲特約，房客仍然可以請求調降（最高裁平成15年判決）。
- 例外：定期建物賃貸借中，排除減額請求的特約有效（借地借家法38條）。重視租金穩定性的房東，可以考慮定期借家。
程序的流程
①先協議 → ②協議不成，向法院聲請調停（租金增減額事件原則上要先經調停）→ ③調停不成立才是訴訟。相當租金由不動產鑑定等客觀資料判斷。
給房東的實務建議
- 增額請求用內容證明郵件，留下行使日的證據。
- 準備客觀資料：周邊成交行情、固定資產稅的變動、不動產業者的查定。
- 收到房客的減額請求也不要置之不理——放著不管，爭議期間的差額清算會越滾越大。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-09-25）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。