「禁止養寵物」的房子被偷養了——房東可以解約嗎

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巡房時發現陽台有貓砂盆——契約明明寫「禁止飼養寵物」。房東可以馬上解約趕人嗎？答案：馬上通常不行，但正確踩程序就可以。

法律構成

• 租客依契約・用法遵守義務使用租賃物（民法616條準用594條）。禁止寵物條款有效，偷養是債務不履行。
• 但日本判例確立信賴關係法理：解除須違反達到「破壞信賴關係」的程度。偷養的事實＋態樣（大型犬・多頭・損耗・異味・鄰戶投訴）＋被指摘後的對應（道歉改善？還是否認繼續？）綜合判斷。
• 所以「養了1隻貓・房屋無損・被指摘後馬上處理」型，解除常被否定；「多頭飼養・拒絕改善・損害擴大」型，解除被肯定的方向。

房東的正確順序

• ①證據化：發現狀況的照片・日期、鄰戶投訴記錄。進房確認要本人同意（擅自進入反而變成房東違法）。
• ②書面催告：指摘違反、要求一定期限內改善（寵物的轉出等）、預告不改善時解除。普通郵件＋內容證明並用。
• ③不改善→解除通知→明渡請求（訴訟）。改善了的話，追加「違反時的原狀回復費用負擔」等合意書留痕。
• 退去時：寵物造成的損耗（柱の傷・異味・跳蚤）超出通常損耗，原狀回復費用可以請求——入居時照片有無決定舉證成敗。

預防條款

契約書寫明：禁止範圍（飼養・暫時照顧・餵食）、違反時的程序、原狀回復的負擔、（容許時）寵物可敷金上乘・飼養規則。曖昧的「不可飼養寵物」一句，執行時最弱。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-06-03）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。