重要事項說明與線上重說（IT重說）——人在台灣也能簽日本的不動產契約

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人在台北，想租・買東京的房子——一定要飛一趟日本嗎？現在多數情況不用：重要事項說明可以視訊做（IT重說），書面可以電子交付。

重要事項說明是什麼

• 宅建業者介入的交易，契約成立前，由宅地建物取引士對買方・承租方說明物件與交易條件的重要事項，交付記載書面（宅建業法35條）。
• 核心內容：權利關係（登記・抵押權）、法令限制（都市計畫・建蔽率容積率）、基礎設施、（賃貸）敷金禮金・解約條件・原狀回復，（賣買）手付・契約不適合責任・住宅ローン條款等。
• 取引士須提示取引士證。沒有重說就簽約是業者的違法。

IT重說與電子書面

• 視訊重說：賃貸2017年10月起、賣買2021年起正式開放。要件：雙向影音通訊・書面（或電子書面）事前送達・取引士證在畫面上提示確認・通訊不良時中斷。
• 2022年5月宅建業法數位化改正後，35條書面・37條書面（契約書面）都可以電子交付（PDF等，須相對人承諾）。
• 結果：人在台灣→視訊重說→電子簽約→匯款→取鑰匙，全程不入境在法律上可行（實務上部分業者仍要求面對面，找對應IT重說的業者）。

海外買方・房客的注意點

• 重說是用日語做的。聽不懂的部分當場問清——事後主張「沒聽懂」原則上不構成撤銷事由。可要求中文翻譯陪同（翻譯費用自負擔）。
• 事前拿到書面後，重點看：（賃貸）解約預告期間・更新料・原狀回復特約・保證公司費用，（賣買）私道負擔・既存不適格・契約不適合責任的免除特約・手付解除期限。
• 錄影・截圖保存重說過程（徵得同意），爭議時是證據。
• 匯款用自己名義的帳戶、對業者的信託口座或指定帳戶直接匯——「先匯到個人帳戶」是詐欺的典型信號。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-03-02）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。