繼承了日本的不動產卻放著不管——相續登記已經義務化了

この記事を日本語で読む →

父母在日本留下的房子，繼承後一直沒過戶——在台灣的繼承人很常見的狀態。但日本法已經改了：放著不管，現在是會被罰的。

相續登記的義務化（2024年4月1日施行）

因繼承（含遺贈）取得不動產所有權的人，自知道繼承開始且取得所有權之日起3年以內，必須申請所有權移轉登記（不動產登記法76條の2）。無正當理由怠於申請的話，10萬日圓以下的過料（同法164條1項）。

重點：過去的繼承也適用。施行日（2024年4月1日）前發生的繼承，從施行日起算3年——即2027年3月31日前要辦。幾十年前過世的祖父名義的土地，也在對象內。

來不及的話：相續人申告登記

遺產分割談不攏、戶籍文件收集費時——這種情況，可以先做相續人申告登記（不動產登記法76條の3）：向登記官申告「我是登記名義人的繼承人」，就暫時履行了義務。之後遺產分割成立時，自成立日起3年以內再辦正式的移轉登記。

人在台灣的繼承人

• 需要台灣方面的身分文件（戶籍謄本等）＋中文文件的日文譯文。日本側已廢止印鑑證明的場面，台灣人可用台灣的印鑑證明或簽名證明對應。
• 登記申請可以委任日本的司法書士辦理，人不來日本也能完成。
• 2026年4月起，住所・姓名變更登記也義務化（變更後2年以內・5萬日圓以下過料——不動產登記法76條の5・164條2項）。海外地址變更也在內，別忘了。

放著不管的真正成本

過料之外：繼承人再死亡會發生「數次相續」，關係人呈倍數增加，將來想賣・想拆都動不了。固定資產稅的納稅義務照樣發生。能辦就早辦，是唯一的正解。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-02-13）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。