想用自己的公寓做民宿——民泊的「年180天」規則
2026-07-07
5秒結論
沒有許可・申報就經營民泊是旅館業法違反的犯罪。住宅宿泊事業法的申報制＝年180天上限、管理規約禁止的話不能做。旅館業許可・特區民泊的比較。
「公寓空著，放上訂房網站賺外快」——等一下。在日本，反覆有償讓不特定人住宿原則上是旅館業（旅館業法2條），沒有許可就經營是犯罪（旅館業法3條1項・罰則同法10條）。合法做民泊，有三條路。
三種合法民泊
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）：向都道府縣知事等申報即可開始，但年間提供住宿的日數上限180天（住宅宿泊事業法2條3項）。超過就是旅館業法違反。家主不住在屋內的「家主不在型」，還必須委託國土交通大臣登錄的住宅宿泊管理業者管理。
- 旅館業法的簡易宿所營業許可：沒有180天限制，但設備基準・用途地域的限制（住居專用地域原則不可）較嚴。
- 特區民泊（國家戰略特區）：大阪市等特定區域，2泊3日以上等條件下的認定制。
分讓公寓的話：先看管理規約
管理規約禁止民泊的話不能做。民泊新法施行前後，絕大多數分讓公寓的管理規約都已加入民泊禁止條款。無視規約經營，會被管理組合請求停止、甚至訴訟。租來的房子轉做民泊，則需要出租人的承諾（無斷轉貸是解除事由——民法612條）。
其他注意點
- 條例的上乘規制：很多自治體以條例限制營業區域・期間（例如住居專用地域只准週末）。
- 消防法令（住宅用火災警報器・誘導燈等）的適合、周邊住民的事前說明。
- 收入的申報（不動產所得・雜所得）當然必要。
「偷偷做」的時代已經結束——訂房網站依法必須確認申報番號，無番號的物件登不上去。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-07-07）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。