房客是公司的話，房租會被扣20.42%——非居住者房東的源泉徵收
2025-08-12
5秒結論
非居住者持有的日本不動產，承租人是法人・個人事業者時，支付租金要源泉徵收20.42%（所得稅法212條）。例外是個人自住。回國後繼續出租的屋主的實務。
回台灣後把東京的房子租出去——房客如果是公司（法人）或個人事業者，他們付房租時要先扣20.42%繳給稅務署。很多台灣屋主第一次收到「怎麼房租變少了」的通知才知道這個制度。
規則
- 向非居住者支付日本國內不動產的租金時，支付者原則上要源泉徵收20.42%（所得稅法212條）。
- 例外：支付者是個人，且租來供自己或親族居住——這個情形不用源泉。所以房客是一般個人住戶時通常無源泉，房客是法人（社宅・事務所）・轉租業者時就有。
- 義務人是支付租金的一方。不過屋主端也要理解構造，否則會誤會「房客欠租」。
屋主端的精算
- 被源泉的稅額是預繳。屋主（非居住者）翌年對日本的不動產所得做確定申告，計算實際稅額（收入−必要經費，稅率是非居住者用的累進），源泉分多退少補。經費（管理費・修繕費・固定資產稅・折舊）算進去後，退稅的案例很多。
- 申告・納付用納稅管理人（所得稅法117條）。管理公司・稅理士受任是常態。
管理實務的注意
- 房客從個人換成法人（社宅契約化等）的瞬間，源泉義務發生——管理公司要把屋主的居住者狀態告知房客端。
- 屋主出國・回國時（居住者⇄非居住者的切換），要通知管理公司和房客，時點前後的處理要留記錄。
- 租金設定時把源泉的現金流影響（每月手取減20.42%・翌年退稅）納入資金計畫。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-08-12）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。