分譲マンションを買うと自動加入——管理組合・管理費・修繕積立金と総会の基本
2026-06-24
5秒でわかる結論
マンション管理組合と修繕積立金を解説。区分所有法3条による当然加入、管理費・積立金滞納への先取特権（7条）と買主への承継（8条）、普通決議・特別決議4分の3・建替え決議5分の4という決議要件、海外在住オーナーの議決権行使・連絡窓口・民泊規約の確認まで。
東京で中古マンションを1戸購入した日から、あなたは管理組合の構成員です。これは選択制ではありません——区分所有法3条により当然に加入し、売却まで脱退できません。
お金の話——管理費と修繕積立金
- 管理費は日常管理（清掃・設備保守・管理委託費）、修繕積立金は約12〜15年周期の大規模修繕への積立。いずれも規約・総会決議に基づく法律上の債務です。
- 滞納すれば催告→訴訟（少額訴訟・支払督促）→強制執行。管理組合は専有部分に先取特権を持ちます（区分所有法7条）。
- 滞納は物件に付いて回ります：特定承継人（買主）にも請求できます（8条）。中古購入前に重要事項調査報告書で滞納の有無・積立金残高・修繕履歴を確認するのが鉄則です。
- 積立金不足のマンションは増えており、値上げ・一時金徴収の議案が可決されれば決議どおり支払義務があります。「賛成していない」は拒否理由になりません。
決議のハードル
- 普通決議（過半数）：日常の管理事項。
- 特別決議（区分所有者および議決権の4分の3）：規約変更（31条）、共用部分の重大変更（17条）、義務違反者への使用禁止・競売請求（58条・59条）等。
- 建替え決議：5分の4（62条）。
- 議決権は原則「頭数＋持分」の二重基準。賃貸に出しても組合員はオーナーのままで、借主は組合員ではありません。
海外（台湾）在住オーナーの実務
- 総会招集通知は登記上の住所等に届きます。海外在住なら管理会社に海外連絡先＋国内の連絡窓口（親族・代行業者）を登録し、総会には議決権行使書か委任状で参加を。
- 管理費等の引落口座（日本の口座）の維持・残高管理を忘れずに。
- 賃貸中は、規約で民泊が禁止されていないかをまず確認（禁止マンションが多数派です）。借主の迷惑行為の最終責任はオーナーに返ってきます。
- 売却時は滞納の清算と規約・使用細則の引継ぎを。重要事項調査報告書は管理会社が有料で発行します。
※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2026-06-24）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。