家賃滞納、いつ解除できるか——「信頼関係破壊」の法理と正しい回収手順

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借主が家賃を滞納し始めた。鍵交換や荷物搬出などの「自力救済」がすべて違法であることは以前の記事のとおりです。では、適法な回収の流れは——最初の問題は「どれだけ滞納したら解除できるか」です。

1か月の滞納では通常まだ解除できない

債務不履行解除には催告と相当期間の経過が必要です（民法541条）。さらに建物賃貸借には判例法理のハードルがあります。信頼関係破壊の法理——賃貸借は信頼関係を基礎とする継続的契約であり、滞納があっても信頼関係が破壊されたといえない場合には解除は認められない、という最高裁の確立した判例法理です。

実務の目安として、1〜2か月分の滞納では解除が否定された例が少なくなく、3か月分程度の滞納＋催告後も不払いであれば解除は通常認められます（もちろん個別判断で、過去の滞納の繰り返しや連絡の有無等も考慮されます）。

正しい回収手順

• ①早期の連絡・記録：滞納発生後すぐ連絡し、支払約束は書面（メール等）で記録。保証会社がある場合は契約所定の期限内に通知。
• ②書面での催告：内容証明郵便で、滞納額・支払期限（1〜2週間程度）・期限内に支払いがなければ解除する旨を通知。
• ③解除通知：期限経過後も不払いなら契約解除（催告に「不払いなら解除」と付記していれば期限経過で解除の効力発生）。
• ④明渡訴訟→強制執行：退去しなければ建物明渡請求訴訟を提起し、判決を得て強制執行。適法なルートはこれだけです。無断の鍵交換・荷物処分は逆に貸主が賠償する側になります。
• ⑤連帯保証人への請求：滞納賃料は連帯保証人に請求できます（2020年民法改正後の個人保証には極度額の定めが必要——別記事参照）。

予防のポイント

• 家賃債務保証会社の利用で滞納リスクは大きく下がります。
• 放置期間が長いほど回収は困難に。1か月目から連絡・記録を。
• 感情的な対応（怒鳴り込み・貼り紙・ライフライン停止）は回収に役立たないうえ、貸主の賠償責任になります。

※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2025-07-30）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。